Ersättning till uppsagd lokalhyresgäst

Vid lokalhyra gäller inte samma besittningsskydd som vid bostadshyra. En lokalhyresgästen har till exempel inte rätt till förlängning av hyresavtalet. Vid en obefogad uppsägning ska i stället hyresgästen ersättas för den förlust som uppkommer genom uppsägningen.

Bakgrund

Anna hyrde en lokal i en fastighet som kommunen köpte 2014. Med anledning av att fastigheten skulle rivas sade kommunen upp hyresavtalet. Anna godtog inte uppsägningen. Eftersom hon tvingats lägga ner sin rörelse när hon blev utan lokal ansåg Anna att kommunen var skyldig att ersätta henne för rörelsens värde. Hon väckte därför talan vid tingsrätten och yrkade att kommunen skulle betala 302 000 kr samt viss ränta. Det begärda beloppet hade räknats fram enligt avkastningsvärdemetoden med utgångspunkt i ett genomsnitt av rörelsens deklarerade resultat de senaste tre åren.

Kommunen medgav att betala 66 000 kr som motsvarade en årshyra, vilket är minimiersättningen enligt hyreslagen, 12 kap. 58 b jordabalken.

Högsta domstolen

Högsta domstolen, HD, som kom att pröva frågan om hur rörelseskada ska beräknas enligt avkastningsvärdemetoden, framhöll att det är en metod som används för att få fram ett rimligt pris vid till exempel köp eller försäljning av en rörelse. Metoden ger ett mått på rörelsens förmåga att i framtiden ge ekonomisk avkastning

I en rörelse som drivs som enskild firma är ägaren inte anställd. Rörelsens resultat belastas därför inte av någon lönekostnad för företagarens eget arbete. Det gör att det uppkommer en skillnad mellan å ena sidan en verksamhet där enbart ägaren arbetar och å andra sidan en verksamhet som drivs med anställda.

HD nämner i sin dom flera alternativa metoder som kan användas för att beräkna värdet på en rörelse. Det står hyresgästen fritt, förklarade HD, att välja värderingsmetod samt kräva ersättning för andra skador som uppkommit med anledning av en uppsägning som drabbat hyresgästen. Men när hyresgästen stödjer sitt krav på en viss metod binder det domstolen att pröva beräkningen enligt den valda metoden.

Med hänvisning till lagens förarbeten och den juridiska litteraturen slog HD fast att vid värdering av en rörelse enligt avkastningsvärdemetoden ska värdet av ägarens egen arbetsinsats belasta resultatet. Det innebar att rörelsen i detta fall saknade värde utöver lagens minimiersättning. HD kom därmed fram till att Anna endast hade rätt till ersättning motsvarande en årshyra.

Högsta domstolens dom 2019-09-05, mål nr T 5803-18



Vem gör du affärer med?

Vissa saker bör företagare kontrollera eller se över regelbundet. Det kan vara att lägga om lånen eller att hitta en billigare försäkring. En åtgärd du som företagare bör se över en …

En guide: E-faktura eller PDF-faktura – vad ska du välja och hur kommer du igång

I takt med att allt fler affärsprocesser digitaliseras, blir frågan om hur fakturering ska ske allt mer aktuell. För många innebär detta ett vägval mellan PDF-faktura och e-faktura. Vad är …

Muntliga avtal gäller i de flesta fall men bör undvikas

För att undvika ord-mot-ord-situationer är skriftliga avtal mellan arbetsgivare och anställda att rekommendera. Det är viktigt särskilt ur arbetsgivarsynpunkt eftersom den anställde vid en …

Konkurserna ökar – vad tänka på?

Antalet konkurser var 2023 det hösta sedan finanskrisen på 90-talet och trots att våren nu är här syns ingen ljusning. Det ligger många riskfaktorer bakom den ökade konkursvågen enligt …

Omfördela skattereduktioner i inkomstdeklarationen

En skattereduktion minskar den skatt som en fysisk person ska betala. Det innebär att man behöver betala tillräckligt med skatt för att kunna tillgodoräkna sig en skattereduktion. Vissa …

Så kan företagaren motverka penningtvätt

Penningtvätt är ett globalt problem som bland annat innebär att företag används för att tvätta illegalt intjänade pengar. Victoria Müller, kvalitetsrådgivare på branschorganisationen …

Vad kommer Skatteverket att kontrollera i år?

Nyligen öppnades möjligheten att deklarera digitalt (19 mars) och Skatteverket har också informerat vad myndigheten kommer att granska i år när det gäller privatpersoners deklarationer. I …

Jens Nylander: ”Noggrannare leverantörskontroller kan förhindra ekonomisk brottslighet”

De kriminella blir allt mer raffinerade och allt fler företagare vittnar om att de utsätts för bedrägerier. I denna verklighet blir det allt viktigare för företagare att inte bara känna …

Så kan du jämna ut företagets resultat med skattemässiga dispositioner

När en enskild näringsidkare vill jämna ut det skattemässiga resultatet finns det tre olika skattemässiga dispositioner att använda sig av: avsättning till periodiseringsfond respektive …

Nya bud för samfälligheter som inte är skattskyldiga för moms

I februari meddelade Högsta förvaltningsdomstolen att samfällighetsföreningar inte ska ta ut moms på bidrag som föreningen tar ut från sina medlemmar. Avgörandet överensstämmer inte med …

Senaste nytt